Je huis verkopen is spannend, maar soms loopt het anders dan je had verwacht. Misschien besluit je om het toch zelf te proberen, of ben je niet tevreden over je makelaar. Maar wat gebeurt er als je de opdracht intrekt, je huis zelf succesvol verkoopt en de makelaar alsnog om courtage vraagt?
Onverwachte kosten na intrekken van de opdracht
Een
stel uit Amsterdam besloot hun luxe woning te verkopen en schakelde daarvoor een makelaarskantoor in dat gespecialiseerd is in het hogere segment. Ze spraken een courtage af van 1,75% bij verkoop. Ook werd er afgesproken: “
no cure no pay”, dus geen verkoop via de makelaar, geen kosten.
Na een aantal bezichtigingen bleef het echter stil; er kwamen geen biedingen binnen. De verkopers raakten teleurgesteld in het verloop van het verkoopproces en besloten de samenwerking met de makelaar te beëindigen. Ze zegden de opdracht op, in de hoop het
huis zelf alsnog te verkopen.
Verkoop zonder hulp van de makelaar
Tot hun eigen verbazing lukte het ze binnen een maand zélf om het huis te verkopen, zonder verdere hulp van de makelaar. De nieuwe eigenaar had het huis al eerder bezichtigd via de makelaar, maar was toen afgehaakt. Nu, met een nieuwe kans, was de deal snel rond.
Maar toen kwam de schrik: het makelaarskantoor stuurde alsnog een rekening van ruim €22.000 aan
courtage. De verkopers waren verbaasd en vonden het onterecht, omdat ze de verkoop zelf hadden geregeld. Ze lieten de rekening liggen en besloten de zaak aan te vechten bij de rechter.
De rol van de rechter: wie heeft gelijk?
De makelaar stelde dat hij recht had op courtage, omdat hij het huis in de markt had gezet, de
vraagprijs had bepaald en de bezichtigingen had georganiseerd. Bovendien was de koper via de makelaar in contact gekomen met de woning. Volgens de NVM is courtage ook verschuldigd als verkoop kort na beëindiging van de opdracht tot stand komt.
De rechter keek naar de feiten: was de makelaar daadwerkelijk van doorslaggevend belang geweest bij het tot stand komen van de verkoop? In dit geval vond de rechter van wel. De makelaar had immers de koper geïntroduceerd en veel van het voorbereidende werk verricht.
Het feit dat de verkopers ontevreden waren over de aanpak van de makelaar, deed daar niets aan af. De rechter vond dat zij hun onvrede eerder en duidelijker hadden moeten uitspreken. Omdat de verkoop zo kort na het beëindigen van de opdracht tot stand kwam én de makelaar aantoonbaar een rol had gespeeld, moest het stel de volledige courtage betalen.
Wat betekent dit voor jou als verkoper?
Dit voorbeeld laat zien dat het intrekken van een verkoopopdracht niet altijd betekent dat je geen kosten meer hebt. Het kan zijn dat je alsnog courtage moet betalen, zelfs als je zelf de uiteindelijke verkoop regelt. Dat voelt misschien oneerlijk, maar het hangt allemaal af van de afspraken die je met je makelaar hebt gemaakt.
In de praktijk werken de meeste makelaars met algemene voorwaarden. Hierin staat vaak dat courtage verschuldigd is als de verkoop binnen een bepaalde periode na beëindiging van de opdracht tot stand komt, zeker als de makelaar een rol heeft gespeeld bij het vinden van de koper.
Wanneer moet je courtage betalen na intrekken van de opdracht?
Of je courtage moet betalen, hangt af van een paar belangrijke factoren. Allereerst: wat staat er in je contract en de algemene voorwaarden? Controleer altijd of er een bepaling in staat over courtage na intrekking van de opdracht. Bij NVM-makelaars geldt vaak een termijn van drie tot zes maanden: wordt het huis binnen die tijd verkocht aan een door de makelaar aangebrachte koper, dan is courtage verschuldigd.
Daarnaast is het belangrijk of de makelaar daadwerkelijk een bijdrage heeft geleverd aan de verkoop. Heeft hij de koper gevonden, bezichtigingen geregeld of de woning op Funda geplaatst? Dan kan hij aanspraak maken op courtage, ook als je de opdracht hebt ingetrokken. Heeft de makelaar geen aantoonbare rol gespeeld, dan is courtage meestal niet aan de orde.
Intrekkingskosten versus courtage: wat is het verschil?
Naast courtage kun je ook te maken krijgen met
intrekkingskosten. Dit zijn kosten die je betaalt als je de opdracht voortijdig beëindigt, bijvoorbeeld omdat je je huis uit de verkoop haalt of overstapt naar een andere makelaar. Intrekkingskosten zijn bedoeld als compensatie voor het werk dat de makelaar al heeft verricht, zoals het maken van foto’s, het plaatsen van advertenties en het organiseren van bezichtigingen.
Niet iedere makelaar rekent intrekkingskosten en de hoogte ervan verschilt sterk. Sommige makelaars vragen een paar honderd euro, anderen rekenen meer dan duizend euro. Heb je vooraf
opstartkosten betaald, dan worden er meestal geen intrekkingskosten gerekend. Het is dus slim om vooraf te vragen naar de voorwaarden en deze goed vast te leggen.
Wat kun je doen als je ontevreden bent over je makelaar?
Ben je niet tevreden over de dienstverlening van je makelaar, dan kun je de opdracht altijd opzeggen en
veranderen van makelaar. Je hoeft geen reden op te geven, maar let wel op de afgesproken voorwaarden. Wil je de overeenkomst ontbinden omdat de makelaar ernstig tekortschiet, dan moet je dit kunnen aantonen en hem eerst de kans geven om zijn werk te verbeteren.
Maak altijd een dossier van je communicatie en geef duidelijk aan waar je ontevreden over bent. Stuur een aangetekende brief en vraag om een oplossing. Pas als de makelaar niet reageert of niet verbetert, kun je de overeenkomst ontbinden zonder (volledige) courtage te betalen. In de meeste gevallen zul je bij opzegging echter wel gemaakte kosten of intrekkingskosten moeten vergoeden.
Hoe voorkom je verrassingen achteraf?
De belangrijkste tip: lees altijd goed de opdrachtbevestiging en de algemene voorwaarden voordat je met een makelaar in zee gaat. Vraag expliciet naar de regels rond courtage en intrekkingskosten bij het intrekken van de opdracht. Maak duidelijke afspraken over wat er gebeurt als je zelf een koper vindt, of als je binnen een bepaalde periode na beëindiging alsnog verkoopt.
Ga daarom niet met de eerste de beste makelaar in zee, maar vraag offertes van verschillende makelaars aan en vergelijk ook de kleine lettertjes. Sommige makelaars zijn flexibeler dan anderen en rekenen bijvoorbeeld geen intrekkingskosten of hanteren een kortere termijn waarin courtage verschuldigd is. Door vooraf goed te vergelijken, voorkom je dat je achteraf voor onaangename verrassingen komt te staan.
Slim makelaars vergelijken
Bij het vergelijken van makelaars moet je op veel factoren letten. Naast de voorwaarden zijn ook de verschillen in kosten en prestaties tussen makelaars belangrijk. Sommige makelaars verkopen huizen aanzienlijk sneller en tegen een hogere prijs dan anderen. Door zulke makelaars te vergelijken, verklein je de kans dat je ontevreden bent over de makelaar en de opdracht wilt intrekken.
Door makelaars gratis en vrijblijvend te vergelijken via het blauwe formulier hieronder, word je door onze experts gekoppeld aan de makelaars die het beste presteren op basis van jouw situatie en wensen. Zo kun je hun offertes en voorwaarden op je gemak vergelijken en de makelaars die jouw voorkeur hebben eventueel uitnodigen voor een gratis waardebepaling en kennismakingsgesprek.
