Kan een verkoper zich terugtrekken na aanvaarden bod?

Het kopen van een huis is vaak een spannend en complex proces. Als koper wil je zekerheid dat, zodra je bod is geaccepteerd, de verkoper zich niet meer terugtrekt. Toch zijn er situaties waarin de verkoper nog van de verkoop kan afzien. In dit artikel bespreken we de hoofdlijnen van deze situaties en hoe je jezelf als koper kunt beschermen.

Wanneer kan de verkoper zich terugtrekken?

Particuliere verkopers kunnen zich in bepaalde situaties inderdaad nog terugtrekken na het accepteren van een bod op hun huis. Het is belangrijk om te weten wanneer en hoe dit kan gebeuren.

Voor het tekenen van het koopcontract

Zolang het voorlopig koopcontract niet is ondertekend, mag de verkoper:

• Zich terugtrekken uit de verkoop (het kan zijn dat hij hiervoor wel de verkoopmakelaar een boete moet betalen)
• Doorgaan met bezichtigingen
• Een bod van een andere koper accepteren

Dit komt door het schriftelijkheidsvereiste: bij particuliere verkopen is de verkoop pas officieel als beide partijen het koopcontract hebben ondertekend. Dit biedt bescherming tegen overhaaste beslissingen.

Na het tekenen van het koopcontract

Na het tekenen van het koopcontract kan de verkoper zich alleen nog terugtrekken als:

• Er ontbindende voorwaarden in het contract staan waarop de verkoper zich kan beroepen
• De verkoper bereid is een boete te betalen van 10% van de koopsom

Ook als koper kun je een akkoord minder makkelijk annuleren. Zodra je het voorlopig koopcontract hebt ondertekend, krijg je een wettelijke bedenktijd van drie dagen waarin je nog zonder opgaaf van redenen van de koop kunt afzien.

Van deze drie dagen moeten minimaal twee dagen werkdagen zijn, wat betekent dat zondagen en feestdagen niet meetellen. Na deze bedenktijd ben je gebonden aan de koop, tenzij je je kunt beroepen op de ontbindende voorwaarden die in het contract zijn opgenomen.

Ontbindende voorwaarden

Het is verstandig om ontbindende voorwaarden in het koopcontract op te nemen, zoals een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring. Als je bijvoorbeeld je financiering niet rond krijgt, kun je op basis van het financieringsvoorbehoud nog zonder boete van de koop afzien.

Wanneer je je niet kunt beroepen op ontbindende voorwaarden en toch van de koop af wilt, ben je verplicht een boete te betalen die meestal 10% van de koopsom bedraagt. Dit compenseert de verkoper tegen mogelijke financiële schade.

Juridische bescherming voor kopers

De wetgeving rondom huizenaankoop is ontworpen om zowel kopers als verkopers te beschermen. De bedenktijd van drie dagen en ontbindende voorwaarden zijn belangrijke onderdelen, maar er zijn meer aspecten om jezelf als koper te behoeden van een bod waar je spijt van krijgt.

Voorbereidende fase

Voor je een bod uitbrengt, is het verstandig om:

• Een maximaal budget te bepalen
• Je hypotheekmogelijkheden te laten doorrekenen
• De waarde van het huis gratis te laten taxeren door een aankoopmakelaar
• De buurt grondig te onderzoeken

Tijdens de onderhandelingen

Let tijdens het onderhandelingsproces op:

• De reactietermijn die je geeft voor je bod
• De voorwaarden die je stelt
• De opleverdatum die je voorstelt

Een kortere reactietermijn kan meer druk op de verkoper zetten, maar ook de kans op afwijzing vergroten als hij denkt hogere biedingen te kunnen krijgen. Zoek naar de juiste balans in het bod dat je uitbrengt.

Een aankoopmakelaar kan je adviseren over de beste biedstrategie en vergroot de kansen op acceptatie van je bod aanzienlijk. Flexibiliteit met betrekking tot voorwaarden en opleverdatum kan je positie versterken ten opzichte van concurrerende kopers.

Direct na acceptatie

Zodra je bod is geaccepteerd:

• Vraag om een schriftelijke bevestiging
• Start direct met het regelen van je financiering
• Stuur aan op het tekenen van een voorlopig koopcontract en spreek hiervoor een deadline af
• Plan een bouwkundige keuring indien gewenst
• Maak duidelijke afspraken over het stopzetten van bezichtigingen

Omgaan met storingsbiedingen

Waarom is het belangrijk om alle communicatie omtrent het bod schriftelijk vast te leggen en afspraken te maken over het stopzetten van bezichtigingen? Dat heeft te maken met zogenaamde storingsbiedingen. Storingsbiedingen zijn biedingen die binnenkomen bij de verkoper als jullie al mondeling akkoord zijn.

Door de grote concurrentie in de huizenmarkt komen storingsbiedingen in 2026 veel voor. Hoewel de meeste verkopers zich aan hun mondelinge afspraken houden, kan het gebeuren dat ze toch bezwijken voor een nieuw en beter bod. Wettelijk mogen verkopers immers op biedingen ingaan totdat het koopcontract is getekend.

Bescherm jezelf tegen een terugtrekkende verkoper

De beste manier om jezelf te beschermen tegen een verkoper die zich alsnog terugtrekt na het aanvaarden van je bod, is het inschakelen van een aankoopmakelaar. Een aankoopmakelaar kent de wetgeving als geen ander en weet precies hoe hij de onderhandelingen met een verkoper snel en succesvol kan afronden.

Uit onderzoek blijkt dat mensen die met een aankoopmakelaar op een huis bieden, maar liefst drie keer vaker een koopcontract ondertekenen dan kopers die zonder makelaar een bod doen. Dit betekent dat biedingen van kopers zonder makelaar minder vaak worden geaccepteerd of dat de verkoper zich vaker voortijdig terugtrekt.

Ben je benieuwd welke aankoopmakelaars bij jou in de buurt het beste aansluiten op jouw wensen en hoe ze zich tot elkaar verhouden qua kosten? Je kunt meerdere makelaarsoffertes vergelijken om het verschil te zien. Met de juiste makelaar vergroot je de kans op je droomhuis en een succesvol bod.

Impact van economische veranderingen

De economische situatie kan van invloed zijn op de beslissingen van verkopers. In tijden van economische onzekerheid kunnen verkopers terughoudender zijn om een bod te accepteren zonder zekerheid over hun eigen woonsituatie. Dit betekent dat zelfs na een mondelinge toezegging, er twijfels kunnen ontstaan.

Het is daarom belangrijk om, naast juridische bescherming, ook op de hoogte te zijn van de huidige marktsituatie en economische trends. Dit kan je helpen om realistischer verwachtingen te hebben over hoe snel en vastberaden verkopers hun beslissingen nemen.

Conclusie

Hoewel het mogelijk is dat een verkoper zich terugtrekt na het accepteren van een bod, biedt het koopproces verschillende beschermingsmechanismen om kopers te ondersteunen. Het is aan te raden om goed voorbereid te zijn en te zorgen voor een solide juridische en strategische basis voordat je een bod uitbrengt.

Door samen te werken met professionals en op de hoogte te zijn van de juridische aspecten, vergroot je de kans op een succesvolle aankoop en verminder je de risico's die gepaard gaan met storingsbiedingen en andere onverwachte situaties.