Wijzigingsregeling hypothecair krediet: dit moet je weten

Wil jij weten hoeveel hypotheek je kunt krijgen? Sinds 2026 zijn de hypotheekregels veranderd ten opzichte van voorgaande jaren. Hieronder lees je alles over de 5 belangrijkste wijzigingen in de wijzigingsregeling hypothecair krediet, die de hoogte van jouw maximale hypotheek beïnvloeden. Eerst zetten we de wijzigingen voor je op een rijtje:

1. Leenruimte afhankelijk van energielabel
2. Extra leenruimte energiebesparende maatregelen
3. Andere weging van studieschuld
4. Aanvragers die bijna AOW-leeftijd bereiken
5. Aanpassing financieringslastpercentages

Wijziging 1: Leenruimte afhankelijk van energielabel

Sinds 2026 is de leenruimte voor hypotheken afhankelijk van het energielabel van de woning. Dit betekent dat de maximale hypotheek die je kunt krijgen mede bepaald wordt door de energiezuinigheid van je (toekomstige) huis.

• Voor woningen met een slecht energielabel (E, F of G) zal de leenruimte beperkt blijven. Concreet houdt dit in dat je geen extra hypotheekbedrag kunt lenen voor de aankoop van een huis met een laag energielabel.
• Voor woningen met een goed energielabel (A, B, C of D) zal juist meer leenruimte beschikbaar komen. Dit betekent dat je in 2026 meer kunt lenen als je een energiezuinig huis koopt.

Wil je precies weten hoeveel je extra kunt lenen op basis van het energielabel van het huis dat je wilt kopen? Lees dan ons uitgebreide artikel met actuele cijfers van de leenruimte per energielabel.

Wijziging 2: Extra leenruimte energiebesparende maatregelen

Hoewel je voor een huis met een slecht energielabel (E, F of G) dus geen extra hypotheekbedrag kunt lenen, is er voor deze huizen wel een extra leenmogelijkheid voor het financieren van energiebesparende voorzieningen. Dit betekent:

• Dat je een extra bedrag kunt lenen bovenop je normale hypotheek, speciaal bedoeld voor het verduurzamen van je woning. Hoe slechter het energielabel, hoe meer je kunt lenen voor energiebesparende maatregelen.
• Houd er wel rekening mee dat de maximale leenruimte voor energiebesparende maatregelen aanzienlijk lager ligt dan de maximale leenruimte bij het kopen van een huis dat reeds energiezuinig is (respectievelijk €20.000 tegenover €50.000).

Wil je precies weten hoeveel je extra kunt lenen voor energiebesparende maatregelen? In ons eerder genoemde artikel over de invloed van het energielabel op de hypotheek vind je actuele cijfers over de leenruimte voor energiebesparende maatregelen.

Wijziging 3: Andere weging van studieschuld

Vóór 2026 werd de oorspronkelijke studieschuld gebruikt om de maximale hypotheek te bepalen die huizenkopers konden aanvragen. Hierbij werd een vast percentage van 0,75% van deze schuld meegenomen als maandelijkse last in de berekening.

Sinds 2026 is dit veranderd. In plaats van te kijken naar de oorspronkelijke studieschuld, wordt nu gekeken naar het actuele termijnbedrag dat iemand maandelijks aan studieschuld moet betalen. Dit bedrag wordt volledig meegenomen als last in de hypotheekberekening.

Het is belangrijk om te benadrukken dat de wijziging alleen geldt voor studieschulden die onder het nieuwe leenstelsel vallen (vanaf 1 september 2015). Voor oudere studieschulden blijven de oude regels gelden.

Wat betekent de andere weging voor mij?

In het oude systeem kon je met een hoge studieschuld, maar een lage maandelijkse aflossing, toch een relatief hoge hypotheek krijgen. Sinds 2026 weegt de maandelijkse aflossing echter zwaarder mee, waardoor je maximale hypotheek lager kan uitvallen. Hieronder geven we 2 rekenvoorbeelden van mogelijke scenario’s:

Meer leenruimte

Stel: je hebt een studieschuld van €50.000 en je maandelijkse aflossing bedraagt €200.

• In het oude systeem werd 0,75% van €50.000, oftewel €375, meegenomen als maandelijkse last in de hypotheekberekening.
• Sinds 2026 wordt echter het volledige maandelijkse termijnbedrag van €200 meegenomen. In dit geval zou je nu dus meer kunnen lenen dan voorheen.

Minder leenruimte

Stel: je hebt een studieschuld van €20.000 en je maandelijkse aflossing bedraagt €300.

• In het oude systeem werd 0,75% van €20.000, oftewel €150, meegenomen als maandelijkse last in de hypotheekberekening.
• Sinds 2026 wordt echter het volledige maandelijkse termijnbedrag van €300 meegenomen. In dit geval zou je nu dus minder kunnen lenen dan voorheen.

Wijziging 4: Aanvragers die bijna AOW-leeftijd bereiken

In de oude situatie werd bij het bepalen van de maximale hypotheek alleen gekeken naar het huidige inkomen. Voor mensen die bijna met pensioen gingen, kon dit betekenen dat ze minder konden lenen dan gewenst, omdat hun inkomen na pensionering vaak lager is.

Sinds 2026 wordt bij het bepalen van het toetsinkomen voor de hypotheek ook rekening gehouden met onder meer het pensioeninkomen, AOW-uitkeringen en eventuele andere inkomstenbronnen die iemand heeft na pensionering.

Deze wijziging kan gunstig uitpakken voor mensen die bijna met pensioen gaan en een hypotheek willen afsluiten of aanpassen. Door rekening te houden met het toekomstige inkomen, kan de leenruimte worden vergroot.

Het is belangrijk om te benadrukken dat er strikte voorwaarden gelden voor het meenemen van toekomstig inkomen en vermogen. Zo geldt er een maximumleeftijd en moet je kunnen aantonen dat je daadwerkelijk over dit inkomen en vermogen zult beschikken.

Wijziging 5: Aanpassing financieringslastpercentages

Een laatste belangrijke wijziging in de hypotheekregels heeft betrekking op de financieringslastpercentages. Deze percentages bepalen hoeveel procent van je inkomen je maximaal mag uitgeven aan je hypotheeklasten, afhankelijk van de hoogte van je inkomen en de rentestand.

De financieringslastpercentages voor 2026 zijn bekend gemaakt door het Nibud in het rapport ‘Advies hypotheeknormen’. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste punten:

• De financieringslastpercentages voor de standaardtabel zijn in 2026 fors gedaald ten opzichte van 2026. Dit komt onder meer door de hoge inflatie en de overgang naar energielabel EFG als basis.
• Zonder rekening te houden met loonstijging is de maximale hypotheek voor de meeste inkomensgroepen in 2026 gedaald. Alleen voor inkomens tussen €40.000 en €50.000 blijft deze gelijk.
• Als wordt uitgegaan van de door het CPB verwachte loonstijging van 4,1%, stijgt de maximale hypotheek voor de meeste inkomens in 2026 licht. Alleen voor de laagste inkomens en AOW-gerechtigden daalt deze nog steeds.

Kortom: hoewel de financieringslastpercentages voor 2026 over de hele linie zijn gedaald, kan het uiteindelijke bedrag dat je kunt lenen toch zijn gestegen door de ingecalculeerde loonstijging. Het energielabel van de woning (zie wijziging 1) is echter een belangrijke factor die de hoogte van je maximale hypotheek bepaalt.

Meer over wijzigingen in hypotheekregels

Als je van plan bent om in 2026 een hypotheek aan te vragen, is het verstandig om alvast te kijken naar je eigen situatie en wat deze betekent voor je leenruimte. Een hypotheekadviseur kan je helpen om een exacte berekening te maken van de hypotheek die je kunt krijgen en duidelijkheid te krijgen over de toekomst.

Vul het formulier hieronder in voor een gratis kennismakingsgesprek met een lokale hypotheekadviseur.