Welke kosten zijn aftrekbaar bij verkoop woning?

Ga jij je huis verkopen? Dan kun je er in deze tijd een goede prijs voor krijgen. Desondanks zijn er ook kosten verbonden aan de verkoop van een woning. Maar welke van deze kosten kun je aftrekken van de belasting? Hieronder zetten we het voor je op een rijtje. We beginnen met het slechte nieuws – de niet-aftrekbare kosten – om af te sluiten met het goede nieuws – de aftrekbare kosten.

Niet-aftrekbare kosten bij verkoop huis

Helaas zijn niet alle kosten bij verkoop van een huis aftrekbaar. De belangrijkste niet-aftrekbare kostenposten zijn de makelaarskosten, notariskosten en kosten voor het aanvragen van een energielabel. Lees verder hoe dit precies zit.

Kosten verkoopmakelaar: niet aftrekbaar

De kosten van een verkoopmakelaar worden over het algemeen doorberekend in een courtage. Gemiddeld bedraagt de makelaarscourtage tussen de 0,9% en 1,25% van de verkoopsom van een huis. Deze makelaarskosten zijn niet aftrekbaar van de belasting en worden soms exclusief 21% BTW op de offerte omschreven. Deze BTW kan er dus nog bij komen.

Kosten notaris: niet aftrekbaar (maar meestal niet voor jou)

De notaris brengt kosten in rekening voor onder meer ondertekening van het koopcontract, het opstellen van officiële overdrachtsaktes en de opname hiervan in het Kadaster. Deze kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar. Maar niet getreurd: de notariskosten zijn bij een verkoop vrijwel altijd geheel voor rekening van de koper, tenzij hierover in het koopcontract expliciet andere afspraken zijn gemaakt.

Kosten energielabel aanvragen: niet aftrekbaar

Bij verkoop van een huis is het overhandigen van een geldig energielabel aan de koper verplicht. Doe je dit niet, dan riskeer je als particulier een boete van € 170 plus de kosten voor het alsnog aanvragen van het label. Als je nog geen definitief energielabel hebt, kost het aanvragen hiervan gemiddeld tussen de € 350 en € 500. Helaas zijn deze kosten niet aftrekbaar van de belasting.

Aftrekbare kosten bij verkoop huis

Gelukkig zijn er ook kosten die wél aftrekbaar zijn bij de verkoop van een woning. De belangrijkste aftrekbare kostenposten zijn de taxatiekosten, kosten voor het doorhalen van de hypotheek en de eventuele boeterente die hierbij hoort.

Kosten taxatie: aftrekbaar

Bij verkoop van een huis is een taxatie normaal gesproken niet verplicht. Wel kan de hypotheekverstrekker om een taxatierapport vragen als het huis onder water staat en de woningwaarde lager is dan de resterende hypotheekschuld. Ook is een taxatierapport verplicht voor bijvoorbeeld een overbruggingskrediet. In beide gevallen zijn de taxatiekosten fiscaal aftrekbaar.

Kosten doorhalen hypotheek: aftrekbaar

Bij een verhuizing van je oude naar een nieuwe woning onderteken je (zelfs bij het gedeeltelijk oversluiten van de hypotheek) een geheel nieuwe hypotheekakte. Hierdoor is het belangrijk om de gegevens van de oude lening te verwijderen uit het Kadaster. Dit ‘doorhalen’ of ‘royeren’ van de hypotheek doet de notaris en kost gemiddeld tussen de € 80 en € 500. Deze kosten zijn aftrekbaar.

Boeterente: aftrekbaar

De overstap naar een nieuwe woning en hypotheek betekent dat je huidige hypotheekverstrekker hypotheekrente misloopt. Hierdoor betaal je een boeterente, die in bepaalde gevallen kan oplopen tot duizenden euro’s. Deze kosten zijn gelukkig fiscaal aftrekbaar. Op basis van de huidige en toekomstige rentestanden zul je deze boete bij oversluiting vaak ook ruimschoots terugverdienen.

Belastingvoordeel bij verduurzaming

Een interessante ontwikkeling in 2026 is dat je extra kunt lenen voor verduurzaming, zoals het verbeteren van de energie-efficiëntie van je woning. Hoewel de kosten voor verduurzaming zelf niet aftrekbaar zijn, kan het wel leiden tot lagere energiekosten en hogere woningwaarde, wat indirect financieel voordeel oplevert.

De rol van hypotheekadvies

De advieskosten van een hypotheekadviseur zijn aftrekbaar wanneer je een nieuwe hypotheek afsluit tijdens de verkoop van je woning. Het loont om deze kosten goed te documenteren en mee te nemen in je belastingaangifte, zodat je optimaal kunt profiteren van het fiscale voordeel.

Voorbereiden op belastingwijzigingen

Het is verstandig om op de hoogte te blijven van fiscale veranderingen die invloed kunnen hebben op de aftrekbaarheid van kosten rond de verkoop van je woning. Raadpleeg regelmatig informatiebronnen of een financieel adviseur om te zorgen dat je geen belangrijke updates mist.

Hoe bespaar ik nog meer geld bij verkoop?

Aftrekbare kosten bij verkoop zijn mooi meegenomen, maar vaak gaat het belastingvoordeel om relatief kleine bedragen. Als je écht duizenden euro’s wilt besparen, kies je een makelaar die jouw woning voor (tien)duizenden euro’s meer verkoopt dan de meeste van zijn collega’s. Dat de makelaarskosten dan niet aftrekbaar zijn, doet in dat geval niet eens ter zake.

Via het onderstaande formulier kun je gratis offertes aanvragen van de makelaars die huizen in jouw buurt het meest winstgevend verkopen. De makelaars weten dat ze met elkaar vergeleken worden en zullen jou hierdoor het beste persoonlijke aanbod doen. Optioneel inbegrepen is een gratis en vrijblijvende waardebepaling van je woning. Bespaar nu geld en vul in 1 minuut het formulier in.