Hypotheek en huis verhuren: kan dat?

Ben jij eigenaar van een woning die je wilt verhuren, maar rust er nog een hypotheek op het huis? Dan zijn er verschillende zaken om rekening mee te houden. Zo is toestemming van de hypotheekverstrekker niet vanzelfsprekend en gelden er speciale regels voor verhuur aan familie.

Kan ik mijn huis verhuren als ik een hypotheek heb?

Het verhuren van een huis waar nog een hypotheek op rust is in de meeste gevallen niet toegestaan zonder toestemming van de hypotheekverstrekker (bank). De belangrijkste redenen hiervoor zijn:

• Huurders zijn in Nederland goed beschermd en kunnen niet zomaar uit een huis gezet worden
• Verhuur kan leiden tot schade aan het pand
• Bij een gedwongen verkoop zijn er meer complicaties met een huurder erbij
• Banken geven vanuit hun zorgplicht liever een hypotheek aan starters dan aan iemand die al een woning bezit en deze wil verhuren

Wanneer kan ik mijn huis met hypotheek wél verhuren?

Gelukkig zijn er enkele uitzonderingen waarbij verhuur met hypotheek soms wel mogelijk is. Denk aan tijdelijke verhuur via de Leegstandswet, bijvoorbeeld als het huis te koop staat en tijdelijk leeg staat. Gezien de woningmarkt in 2026 is de kans hierop echter klein, aangezien het zelden voorkomt dat een woning niet verkocht kan worden.

Maar denk ook aan een speciale verhuurhypotheek, bedoeld voor woningen die aangekocht worden om te verhuren. Een verhuurhypotheek heeft wel strengere voorwaarden en hogere kosten dan een reguliere hypotheek, zoals:

• Een hogere rente
• Slechts 70-75% van de marktwaarde in verhuurde staat mag gefinancierd worden
• Er geldt een maximaal hypotheekbedrag

Hoe komt de bank erachter dat ik mijn huis verhuur?

De bank kan achterhalen dat je je huis verhuurt door bij de gemeente te controleren wie er ingeschreven staat op het adres. Stiekem verhuren zonder toestemming is dan ook geen goed idee.

Als de bank erachter komt, kan deze eisen dat het volledige hypotheekbedrag in één keer wordt terugbetaald. Bij betalingsproblemen moet de woning dan gedwongen verkocht worden, met kans op een restschuld.

Het is dus belangrijk om altijd eerst toestemming te vragen aan de hypotheekverstrekker voordat een huis met hypotheek verhuurd wordt. Een verhuurhypotheek kan een optie zijn als je de woning specifiek hebt aangekocht om te verhuren.

Kun je een koophuis ook verhuren aan familie?

Het is mogelijk om een koophuis te verhuren aan familie, maar er zijn wel enkele belangrijke zaken om rekening mee te houden:

1. Toestemming van de hypotheekverstrekker

   Je weet inmiddels hoe belangrijk is om eerst toestemming te vragen aan de hypotheekverstrekker. Niet alle banken staan verhuur toe; zelfs niet aan familie.

2. Speciale hypotheekvormen

   Er bestaan hypotheekvormen die gunstig zijn voor verhuur aan familie. Deze hypotheken hebben vaak specifieke voorwaarden, waardoor het toegestaan en laagdrempelig is om het huis te verhuren aan bijvoorbeeld je ouders of kind.

3. Gevolgen voor belasting

   Bij het verhuren van een woning aan familie gelden er belangrijke fiscale gevolgen:

   • De woning valt in Box 3 voor de belasting, niet in Box 1.
   • Er is geen recht op hypotheekrenteaftrek voor de verhuurder.
   • De huurinkomsten worden belast in Box 3.

Kan ik een huis zonder hypotheek kopen en verhuren?

Ja, het is zelfs ideaal om een huis te kopen zonder hypotheek en het vervolgens te verhuren. Als je een woning volledig met eigen geld aankoopt, ben je de volledige eigenaar en mag je in principe doen met het pand wat je wilt, inclusief verhuren.

Er zijn wel een paar zaken om rekening mee te houden:

• Overleg altijd met de gemeente of verhuur is toegestaan en of er vergunningen nodig zijn
• Meld het aan de verzekeraar; vaak moet de verzekering worden aangepast bij verhuur
• Bij appartementen: check de VVE-voorwaarden of verhuur is toegestaan

Voordelen en nadelen verhuur zonder hypotheek

Het grootste voordeel van een huis kopen voor verhuur zonder hypotheek is dat je geen toestemming van de bank nodig hebt. Daarnaast zijn je maandlasten lager omdat je geen rente en aflossing betaalt, wat resulteert in hogere netto huurinkomsten. Bovendien profiteer je direct van de volledige huuropbrengst.

Wel mis je hypotheekrenteaftrek en kun je geen eenmalige aankoopkosten aftrekken van de belasting. Ook zorgt het voor een hoog kapitaalbeslag, wat ten koste kan gaan van de spreiding in je investeringen. Voor een tweede woning of beleggingspand betaal je bovendien een hogere overdrachtsbelasting.

Wil jij advies op maat over het winstgevend verhuren van een woning met of zonder hypotheek? Geef in het onderstaande formulier aan dat je wilt verhuren en je ontvangt vrijblijvend offertes van ervaren, lokale verhuurmakelaars. Standaard inbegrepen is een vrijblijvend kennismakingsgesprek met de makelaar inclusief gratis verhuuradvies.

Wat zijn de gevolgen van stiekem verhuren?

Stiekem verhuren zonder medeweten van de hypotheekverstrekker kan ernstige gevolgen hebben. Mocht de bank ontdekken dat je de woning zonder toestemming verhuurt, kan ze eisen dat de gehele hypotheek direct wordt afgelost. Dit kan leiden tot gedwongen verkoop en mogelijk een restschuld. Daarnaast loop je het risico dat je verzekering bij schade niet uitkeert, omdat je de verhuur niet hebt gemeld.

Alternatieve verhuurvormen

Naast de reguliere huur zijn er andere vormen van verhuur die wellicht beter passen, zoals tijdelijke verhuur aan expats of verhuur met een optie tot koop. Deze vormen kunnen aantrekkelijk zijn als je flexibiliteit wilt behouden of als je de woning in de toekomst weer zelf wilt gebruiken. Voor specifieke situaties, zoals spoedverhuur, zijn er ook gespecialiseerde diensten beschikbaar.

Verhuur aan expats

Expats vormen een groeiende doelgroep op de Nederlandse huurmarkt. Ze zoeken vaak naar tijdelijke huisvesting en zijn bereid een marktconforme huurprijs te betalen. Dit kan een aantrekkelijke optie zijn als je de woning voor een beperkte periode wilt verhuren zonder langdurige verplichtingen.

Verhuur met optie tot koop

Bij verhuur met optie tot koop geef je de huurder de mogelijkheid om na een afgesproken periode de woning te kopen. Dit kan een interessante optie zijn als je uiteindelijk van plan bent om de woning te verkopen, maar in de tussentijd toch inkomsten wilt genereren uit verhuur.