Huis staat onder water: wat nu?
Geschreven door
Steven van Hal• Vastgoedexpert
Feitelijk gecontroleerd door
Sandra Beldman• Vastgoedspecialist
Laatst bijgewerkt op: 3 maart 2026
Geschreven door
Steven van Hal• Vastgoedexpert
Feitelijk gecontroleerd door
Sandra Beldman• Vastgoedspecialist
Laatst bijgewerkt op: 3 maart 2026
Staat jouw huis onder water? Dan ben je zeker niet de enige. Bijna een paar miljoen Nederlanders hebben een huis dat minder waard is dan de hoogte van hun lening. In principe niet rampzalig, want terwijl jij je hypotheek aflost kan de waarde van je huis weer stijgen. Maar wil je ten koste van alles snel verhuizen? Ook dan heb je nog opties – we bespreken ze in dit artikel.
Voordat we dieper ingaan op financiële strategieën, is het belangrijk om de betekenis van de term ‘huis onder water’ te begrijpen. Je huis staat onder water als jouw hypotheekschuld groter is dan de waarschijnlijke verkoopprijs van je woning. Hierdoor is het aannemelijk dat je als verkoper na een eventuele verkoop met een restschuld achterblijft. Geen aanlokkelijk idee!
De meeste huizen die onder water staan, zijn voor het begin van de kredietcrisis in 2008 gekocht. In die tijd lag de waarde van woning gemiddeld niet alleen hoger, maar kon je ook een hypotheek hoger dan de aankoopprijs van de woning afsluiten. In sommige gevallen zelfs tot 125% van de woningwaarde. Niet zo gek dus dat er anno 2019 nog altijd veel huizen onder water staan.
Geldt dat ook voor jouw huis? in dat geval heb je verschillende opties. Zo kun je bijvoorbeeld oversluiten naar een goedkopere hypotheek. Je maandlasten gaan dan dankzij de huidige lage rentepercentages effectief naar beneden. Hierdoor hou je meer geld over om je hypotheek af te lossen. Maar let op: niet elke bank wil een lening verstrekken als je huis onder water staat.
Ook kun je eventueel een nieuwe hypotheek afsluiten om de oude af te lossen. Stel: ondanks je huidige situatie besluit je toch om een nieuw huis te kopen. In sommige gevallen kun je de restschuld uit de oude woning dan meefinancieren bij de hypotheek van het nieuwe huis dat je koopt. Ook hier geldt dat je afhankelijk bent van de bereidheid van de bank om mee te werken.
Natuurlijk zijn er ook simpeler opties om je schuld af te lossen als je huis onder water staat. Zo kun je bijvoorbeeld je spaarrekening plunderen om flink extra af te lossen. Bij de meeste hypotheekverstrekkers mag je elk jaar zo’n 10% tot 20% van het hypotheekbedrag boetevrij aflossen. Door de lage rentes op spaarrekeningen ben je hierdoor financieel ook nog eens voordeliger uit.
Onze laatste tip is waarschijnlijk het eenvoudigst: accepteer een gift of lening van familie. In veel gevallen is het voor je ouders belastingtechnisch voordeliger om jou geld te schenken dan dat je het erft. Na een flinke schenking staat je huis in één klap niet meer onder water.
Ook een lening bij familie is een goede optie. Je ouders kunnen hierover rente berekenen, die jij op je beurt weer aftrekt van de inkomstenbelasting. Middels een ‘kasrondje’ kunnen ze je de rente zelfs weer terugschenken. Je hebt het al door: er zijn gelukkig genoeg opties als je huis onder water staat!
Vergelijk verkoopmakelaars in uw regio en bespaar op courtage zonder in te leveren op verkoopresultaat.
Vastgoedexpert
Steven heeft meer dan 15 jaar ervaring in de vastgoedbranche en heeft honderden woningverkopers begeleid bij het kiezen van de juiste makelaar. Hij analyseert dagelijks makelaarstarieven en markttrends om consumenten te helpen de beste keuze te maken.