Huis verkopen onder WOZ-waarde: mag dat?

Overweeg jij je huis te verkopen voor een prijs onder de WOZ-waarde? Dat is een keuze met mogelijk veel gevolgen. In dit artikel leggen we uit wanneer je een huis onder de WOZ-waarde mag verkopen. Ook bespreken we de gevolgen voor de belasting als je je huis onder de WOZ-waarde verkoopt aan familie, je kinderen, vrienden of een vreemde.

Wat is de WOZ-waarde van een woning?

De WOZ-waarde is de woningwaarde die jaarlijks door de gemeente wordt vastgesteld op basis van een algemene taxatie. De peildatum voor deze taxatie is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. Bij het bepalen van de WOZ-waarde kijkt de gemeente onder andere naar:

• Ligging van de woning
• Woonoppervlakte van de woning
• Inhoud van de woning
• Verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt rond de peildatum

De WOZ-waarde wordt gebruikt als basis voor het berekenen van verschillende belastingen en heffingen, zoals de onroerendezaakbelasting (ozb), inkomstenbelasting, waterschapsbelasting en in sommige gevallen de maximale huurprijs.

Als woningeigenaar ontvang je elk jaar een WOZ-beschikking van de gemeente met daarop de vastgestelde WOZ-waarde. Deze is ook op te vragen via MijnOverheid of het WOZ-waardeloket.

Wat is het verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde?

Belangrijk om te weten is dat de WOZ-waarde nooit precies hetzelfde is als de actuele marktwaarde van je woning. Als je het niet eens bent met de vastgestelde WOZ-waarde, kun je hiertegen binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking bezwaar maken bij de gemeente.

Enkele belangrijke verschillen tussen WOZ-waarde en marktwaarde zijn:

• De WOZ-waarde is een schatting door de gemeente op basis van generieke en objectieve factoren zoals ligging, grootte en bouwjaar.
• De marktwaarde is de actuele verkoopwaarde van je woning op de vrije markt. Deze hangt af van o.a. de huidige staat, specifieke huiskenmerken, vraag en aanbod en economische omstandigheden.
• De WOZ-waarde loopt achter op de actuele markt omdat de waardepeildatum altijd 1 januari van het voorgaande jaar is.
• De marktwaarde wordt ter plekke bepaald door een makelaar of taxateur en is hierdoor nauwkeuriger dan de WOZ-taxatie door de gemeente.

Kan een huis onder de WOZ-waarde getaxeerd worden?

In theorie is het mogelijk dat de door een makelaar of taxateur bepaalde marktwaarde van een huis lager uitvalt dan de WOZ-waarde. Tijdens een waardebepaling (die overigens gratis is) of taxatie kijken de makelaar en taxateur namelijk naar de actuele marktwaarde en specifieke kenmerken van jouw woning.

De WOZ-waarde is gebaseerd op een globale schatting en houdt bovendien geen rekening met de staat van onderhoud. Zo kan een huis met veel achterstallig onderhoud een lagere taxatiewaarde hebben dan WOZ-waarde. In de praktijk echter ligt de marktwaarde meestal fors hoger dan de WOZ-waarde, vaak wel tienduizenden euro's.

Mag je een huis onder de WOZ-waarde verkopen?

Je mag een huis in principe voor elke prijs onder de WOZ-waarde verkopen, maar er zijn wel een aantal aandachtspunten:

• Als je ver onder de WOZ-waarde verkoopt, vooral aan familie, kan de Belastingdienst dit zien als een schenking. Over het verschil tussen verkoopprijs en WOZ-waarde betaal je schenkbelasting.
• In eerdere jaren gold een eenmalige hoge vrijstelling voor schenkbelasting aan kinderen voor de eigen woning, ook wel bekend als de 'jubelton', maar deze is in 2026 afgeschaft.
• Bij verkoop aan vreemden vermoedt de Belastingdienst minder snel een schenking, maar de koper betaalt wel overdrachtsbelasting over de WOZ-waarde over de volledige WOZ-waarde, niet over de lagere verkoopprijs.
• De overdrachtsbelasting voor woningen waar de koper zelf gaat wonen is in 2026 2%. Wel geldt er een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers tussen 18-35 jaar die een woning kopen van maximaal €510.000 en er zelf gaan wonen.
• Als je voor een lage prijs verkoopt vanwege achterstallig onderhoud of om snel te verkopen, dan is er geen sprake van een schenking. De notaris en Belastingdienst zullen hier wel vragen over stellen.

Bij verkoop onder de WOZ-waarde is het verstandig om je goed te laten adviseren door een makelaar, notaris en/of belastingadviseur over de fiscale consequenties en voorwaarden. Zorgvuldige vastlegging van je beweegredenen om je huis voor een lage prijs te verkopen, is belangrijk om naheffingen te voorkomen.

Huis verkopen onder WOZ-waarde: wat is slim?

Voordat je je huis onder de WOZ-waarde kunt verkopen, moet je eerst weten wat de daadwerkelijke marktwaarde is. Pas als je weet wat je woning in de huidige markt waard is, kun je besluiten of het slim is om deze voor (veel) minder geld te verkopen.

De beste manier om te bepalen wat je huis waard is, is een gratis waardebepaling door een makelaar. De makelaar beoordeelt je woning op dezelfde manier als een taxateur, waardoor zijn inschatting van de marktwaarde zeer accuraat is.

Tijdens een gratis waardebepaling geeft de makelaar ook gratis verkoopadvies, waaronder advies over de praktische en fiscale consequenties van een verkoop onder de WOZ-waarde. Zo weet je na afloop precies waar je aan toe bent.

Strategieën voor het verkopen onder de WOZ-waarde

Er zijn situaties waarin het verkopen van je woning onder de WOZ-waarde een strategische keuze kan zijn. Bijvoorbeeld wanneer je snel moet verkopen vanwege financiële nood of een verhuizing. In dergelijke gevallen kan het aantrekkelijk zijn om een lagere prijs te accepteren om zo snel een koper te vinden.

Het is eveneens mogelijk dat je woning unieke gebreken heeft die de marktwaarde drukken, zoals achterstallig onderhoud. In zulke gevallen kan een lagere verkoopprijs gerechtvaardigd zijn om de aantrekkelijkheid voor potentiële kopers te vergroten.

Het is echter van groot belang om de lange termijn gevolgen van zo'n verkoop goed te overwegen. Dit kan onder meer betekenen dat je vermogen afneemt of je financiële positie verandert. Het inschakelen van een deskundige, zoals een makelaar of financieel adviseur, kan helpen om deze risico’s in kaart te brengen en te mitigeren.

Belastingtechnische aspecten bij verkoop onder WOZ-waarde

Bij het verkopen van een huis onder de WOZ-waarde speelt de belastingdienst een belangrijke rol. De verkoop kan als schenking worden gezien, vooral als de verkoopprijs aanzienlijk lager is dan de WOZ-waarde. Dit kan leiden tot schenkbelasting voor de koper, welke kan variëren tussen de 10% en 40%, afhankelijk van de relatie en het verschil in waarde.

Het is dan ook raadzaam om een belastingadviseur te raadplegen voordat je een dergelijk besluit neemt. Zij kunnen je helpen om de belastingtechnische gevolgen te begrijpen en te optimaliseren. Door goed voorbereid te zijn, kun je eventuele fiscale valkuilen vermijden en zo een succesvolle verkoop realiseren.

Wil jij een gratis waardebepaling laten uitvoeren, zodat je je huis daarna eventueel onder de WOZ-waarde kunt verkopen? Vergelijk via het onderstaande formulier gratis lokale makelaars en ontvang vrijblijvend offertes inclusief gratis waardebepaling.