Overweeg jij je huis te verkopen voor een prijs onder de WOZ-waarde? Dat is een keuze met mogelijk veel gevolgen. In dit artikel leggen we uit wanneer je een huis onder de WOZ-waarde mag verkopen. Ook bespreken we de gevolgen voor de belasting als je je huis onder de WOZ-waarde verkoopt aan familie, je kinderen, vrienden of een vreemde.
Wat is de WOZ-waarde van een woning?
De WOZ-waarde is de woningwaarde die jaarlijks door de gemeente wordt vastgesteld op basis van een algemene taxatie. De peildatum voor deze taxatie is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. Bij het bepalen van de WOZ-waarde kijkt de gemeente onder andere naar:
- Ligging van de woning
- Woonoppervlakte van de woning
- Inhoud van de woning
- Verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt rond de peildatum
De WOZ-waarde wordt gebruikt als basis voor het berekenen van verschillende belastingen en heffingen, zoals de onroerendezaakbelasting (ozb), inkomstenbelasting, waterschapsbelasting en in sommige gevallen de maximale huurprijs.
Als woningeigenaar ontvang je elk jaar een WOZ-beschikking van de gemeente met daarop de vastgestelde WOZ-waarde. Deze is ook op te vragen via MijnOverheid of het WOZ-waardeloket.
Wat is het verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde?
Belangrijk om te weten is dat de WOZ-waarde nooit precies hetzelfde is als de actuele marktwaarde van je woning. Als je het niet eens bent met de vastgestelde WOZ-waarde, kun je hiertegen binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking
bezwaar maken bij de gemeente.
Enkele belangrijke verschillen tussen WOZ-waarde en marktwaarde zijn:
- De WOZ-waarde is een schatting door de gemeente op basis van generieke en objectieve factoren zoals ligging, grootte en bouwjaar.
- De marktwaarde is de actuele verkoopwaarde van je woning op de vrije markt. Deze hangt af van o.a. de huidige staat, specifieke huiskenmerken, vraag en aanbod en economische omstandigheden.
- De WOZ-waarde loopt achter op de actuele markt omdat de waardepeildatum altijd 1 januari van het voorgaande jaar is.
- De marktwaarde wordt ter plekke bepaald door een makelaar of taxateur en is hierdoor nauwkeuriger dan de WOZ-taxatie door de gemeente.
Kan een huis onder de WOZ-waarde getaxeerd worden?
In theorie is het mogelijk dat de door een makelaar of taxateur bepaalde marktwaarde van een huis lager uitvalt dan de WOZ-waarde. Tijdens een
waardebepaling (die overigens gratis is) of taxatie kijken de makelaar en taxateur namelijk naar de actuele marktwaarde en specifieke kenmerken van jouw woning.
De WOZ-waarde is gebaseerd op een globale schatting en houdt bovendien geen rekening met de staat van onderhoud. Zo kan een huis met veel achterstallig onderhoud een lagere taxatiewaarde hebben dan WOZ-waarde. In de praktijk echter ligt de
marktwaarde meestal fors hoger dan de WOZ-waarde, vaak wel tienduizenden euro's.
Mag je een huis onder de WOZ-waarde verkopen?
Je mag een huis in principe voor elke prijs onder de WOZ-waarde verkopen, maar er zijn wel een aantal aandachtspunten:
- Als je ver onder de WOZ-waarde verkoopt, vooral aan familie, kan de Belastingdienst dit zien als een schenking. Over het verschil tussen verkoopprijs en WOZ-waarde betaal je schenkbelasting.
- In eerdere jaren gold een eenmalige hoge vrijstelling voor schenkbelasting aan kinderen voor de eigen woning, ook wel bekend als de 'jubelton', maar deze is in 2026 afgeschaft.
- Bij verkoop aan vreemden vermoedt de Belastingdienst minder snel een schenking, maar de koper betaalt wel overdrachtsbelasting over de WOZ-waarde over de volledige WOZ-waarde, niet over de lagere verkoopprijs.
- De overdrachtsbelasting voor woningen waar de koper zelf gaat wonen is in 2026 2%. Wel geldt er een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers tussen 18-35 jaar die een woning kopen van maximaal €510.000 en er zelf gaan wonen.
- Als je voor een lage prijs verkoopt vanwege achterstallig onderhoud of om snel te verkopen, dan is er geen sprake van een schenking. De notaris en Belastingdienst zullen hier wel vragen over stellen.
