Huis verkopen en belasting: hoe zit dat?

Bij de verkoop van je huis komen verschillende fiscale aspecten kijken. Of je nu gaat huren of een nieuwe woning koopt, het is belangrijk om te weten waar je aan toe bent. In dit artikel bespreken we hoeveel belasting je betaalt bij verkoop van je huis.

Overwaarde en de bijleenregeling

De overwaarde op je woning is het verschil tussen de verkoopprijs en je resterende hypotheekschuld, minus de verkoopkosten. Stel dat je je huis verkoopt voor €385.000, een hypotheekschuld hebt van €198.000 en €8.900 aan verkoopkosten maakt, dan bedraagt je overwaarde €178.100.

Als je binnen drie jaar een nieuwe woning koopt, is fiscaal gezien de bijleenregeling van toepassing. Dit betekent dat als je de overwaarde uit het verkochte huis gebruikt om een hogere hypotheek te krijgen, je de hypotheekrente niet mag aftrekken over het deel dat gelijk is aan je overwaarde.

Voorbeeld bijleenregeling

Stel dat je €45.000 overwaarde hebt en een nieuwe woning koopt van €295.000. Als je dan een hypotheek neemt van €340.000 (inclusief kosten koper), mag je de hypotheekrente alleen aftrekken over €295.000.

Uitzonderingen op de bijleenregeling

Er zijn situaties waarin de bijleenregeling niet van toepassing is:

• Bij echtscheiding of het verbreken van een geregistreerd partnerschap
• Bij overlijden van een partner
• Als je emigreert en je woning verkoopt
• Als je woning wordt gesloopt

Vermogensbelasting in box 3

Wanneer je na de verkoop van je woning niet direct een nieuwe woning koopt, komt de overwaarde op je bankrekening te staan. Dit bedrag valt dan onder box 3 van de inkomstenbelasting.

Je betaalt pas vermogensbelasting als je totale vermogen boven het heffingsvrij vermogen uitkomt. In 2026 ligt deze grens op €51.396 voor alleenstaanden en €102.792 voor fiscaal partners.

Berekening vermogensbelasting

De belasting in box 3 wordt berekend op basis van een fictief rendement. Dit rendement is afhankelijk van de grootte van je vermogen en wordt verdeeld over spaargeld, beleggingen en schulden. Over het fictieve rendement betaal je 36% belasting.

Laten we dit illustreren aan de hand van het eerdere voorbeeld. Stel: je bent fiscaal partners en verkoopt je huis voor €385.000 met een hypotheekschuld van €198.000 en €8.900 aan verkoopkosten. De overwaarde bedraagt dan €178.100. Omdat je fiscaal partners bent, is het heffingsvrij vermogen €102.792. Er blijft dan een belastbaar vermogen van €75.308 (€178.100 - €102.792) over na de verkoop van het huis. Met een fictief rendement van 7,78% en een belastingtarief van 36% betaal je in dit voorbeeld €2.109,53 over het belastbaar vermogen van €75.308. Je betaalt dit alleen als dit bedrag op de peildatum van 1 januari nog op je rekening staat.

Restschuld en hypotheekrenteaftrek

Als je je woning verkoopt voor een bedrag dat lager is dan je hypotheekschuld, blijf je zitten met een restschuld. Voor deze situatie gelden speciale regels:

Ontstaan vóór 2018:

• De rente over de restschuld is maximaal 15 jaar aftrekbaar
• Dit geldt ook als je gaat huren
• De schuld hoeft niet te worden afgelost

Ontstaan na 2018:

• De rente is niet meer aftrekbaar
• Je kunt mogelijk gebruik maken van de schuldsaneringsregeling
• Overleg met je hypotheekverstrekker over de aflossing

Aftrekbare kosten bij verkoop

Bij de verkoop van je woning kun je verschillende kosten aftrekken:

Taxatiekosten

Als een hypotheekverstrekker een taxatierapport eist, bijvoorbeeld bij een overbruggingskrediet, zijn deze taxatiekosten aftrekbaar.

Boeterente

Wanneer je je hypotheek eerder aflost vanwege de verkoop, moet je meestal een boete betalen. Deze boeterente is fiscaal aftrekbaar.

Notariskosten

De kosten voor het doorhalen van de hypotheek bij de notaris zijn eveneens aftrekbaar.

Makelaarskosten

Makelaarskosten zijn niet aftrekbaar, maar verlagen wel de overwaarde van je woning.

Overbruggingskrediet en belasting

Als je een nieuwe woning koopt voordat je oude woning is verkocht, kun je een overbruggingskrediet afsluiten. De rente hierover is aftrekbaar als eigenwoningrente, maar alleen als:

• Je oude woning leeg staat en te koop staat
• Je de nieuwe woning als hoofdverblijf gaat gebruiken
• Het overbruggingskrediet niet hoger is dan de verwachte overwaarde

Verhuizen naar een huurwoning

Als je na de verkoop van je woning gaat huren, gelden er andere regels voor de vermogensbelasting. De overwaarde van je verkochte woning wordt gezien als vermogen en valt in box 3 van de inkomstenbelasting.

Hierbij is het belangrijk om te weten dat de peildatum voor de vermogensbelasting 1 januari is, wat betekent dat bij verkoop in 2026 de overwaarde pas volgend jaar wordt belast.

Verhuur je de woning tijdelijk voordat deze wordt verkocht? Dan valt de woning in deze periode onder box 3. Hierbij is de hypotheekrente niet langer aftrekbaar tijdens de verhuurperiode en moet je alle huurinkomsten opgeven als inkomen in box 3.

Praktische tips voor belastingbesparing

Een slimme planning bij de verkoop van je huis kan belastingvoordelen opleveren. Plan de verkoop van je huidige woning en aankoop van een nieuwe woning bijvoorbeeld binnen hetzelfde kalenderjaar, bij voorkeur vóór de peildatum van 1 januari. Dit voorkomt dat de overwaarde als vermogen wordt belast in box 3.

Bewaar daarnaast facturen van alle gemaakte kosten en met name de kosten die aftrekbaar zijn. Denk hierbij naast eerder genoemde aftrekbare kosten bij verkoop ook aan aftrekbare kosten bij aankoop, zoals de kosten voor hypotheekadvies en notariskosten voor het passeren van de hypotheekakte.

Belastingaangifte na verkoop

Na de verkoop van je woning moet je verschillende zaken regelen voor je belastingaangifte. Binnen drie maanden na de verkoop moet je de wijziging doorgeven aan de Belastingdienst. Dit kan online via Mijn Belastingdienst.

Erfbelasting en schenkingsrecht

Als je een deel van de overwaarde wilt schenken aan je kinderen, bijvoorbeeld voor de aankoop van hun eigen woning, gelden er vrijstellingen. In 2026 kunnen ouders eenmalig een verhoogde vrijstelling van €33.129 gebruiken voor een schenking aan kinderen tussen de 18 en 40 jaar, mits dit bedrag wordt gebruikt voor de eigen woning.

Je huis winstgevend verkopen

De meeste mensen betalen na de verkoop van hun huis gemiddeld enkele honderden euro’s aan belasting. Met bovenstaande tips kun je dit bedrag verlagen. Maar wist je dat je nog veel meer geld kunt besparen door vóór de verkoop makelaars te vergelijken?

Met het vergelijken van makelaars kun je tot wel €1.146 aan makelaarskosten besparen. Vul het blauwe formulier hieronder in en ontvang gratis offertes van makelaars bij jou in de buurt. Zo ontdek je welke makelaar het beste bij jou past en bespaar je flink.