Huis verkopen aan je kind: hoe werkt dat?
Geschreven door
David Henssen• Woonexpert
Feitelijk gecontroleerd door
Anna Kuijpers• Hypotheekadviseur
Laatst bijgewerkt op: 3 maart 2026
Geschreven door
David Henssen• Woonexpert
Feitelijk gecontroleerd door
Anna Kuijpers• Hypotheekadviseur
Laatst bijgewerkt op: 3 maart 2026
Als ouder wil je je kinderen graag helpen bij het vinden van een betaalbare woning. Het verkopen van je eigen huis aan je kind kan dan een aantrekkelijke optie zijn. Maar hoe kijkt de Belastingdienst hier tegenaan en hoe zit het met vruchtgebruik? In dit artikel bespreken we de belangrijkste aspecten van het verkopen van je huis aan je kind.
Bij de verkoop van je huis aan je kind speelt de verkoopprijs een belangrijke rol. Je kunt je huis verkopen tegen de marktwaarde, maar ook tegen de WOZ-waarde of zelfs daaronder.
De verkoopprijs die je kiest heeft echter gevolgen voor hoe de Belastingdienst de verkoop beoordeelt. De Belastingdienst controleert woningtransacties binnen families namelijk extra zorgvuldig om belastingontduiking te voorkomen.
Verkoop tegen WOZ-waarde Een verkoop tegen de WOZ-waarde is fiscaal gezien het meest gunstig. Als je je huis verkoopt voor precies de WOZ-waarde, wordt dit niet gezien als een schenking. Dit komt omdat de Belastingdienst de WOZ-waarde hanteert als maatstaf voor de marktwaarde van een woning.
In de praktijk ligt de marktwaarde van de meeste woningen echter hoger dan de WOZ-waarde. Belangrijk om te weten is dat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw wordt vastgesteld door de gemeente. Bij verkoop moet je uitgaan van de WOZ-waarde die geldt in het jaar van de verkoop aan je kind.
Verkoop onder WOZ-waarde Verkoop je het huis voor minder dan de WOZ-waarde? Dan ziet de Belastingdienst het verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde als een schenking waarover de ontvanger (in dit geval je kind) schenkbelasting moet betalen. Afhankelijk van het verschil kan de te betalen schenkbelasting oplopen tot (tien)duizenden euro’s.
Je kunt ervoor kiezen om de schenkbelasting zelf te betalen voor je kind, maar dan ziet de Belastingdienst dit als een extra schenking waarover ook weer belasting verschuldigd is. Het is daarom verstandig om vooraf met een fiscalist te overleggen als je je huis onder de WOZ-waarde aan je kind wilt verkopen.
Ook bij een verkoop binnen de familie moet de nieuwe huiseigenaar mogelijk overdrachtsbelasting betalen. De hoogte van de overdrachtsbelasting hangt af van hoe je kind de woning gaat gebruiken:
Wil je na de verkoop aan je kind in eerste instantie zelf in het huis blijven wonen? Dan zijn er twee opties:
Vroeger was het populair om een woning aan kinderen te verkopen met behoud van vruchtgebruik. Dit betekende dat het kind de rechtmatige eigenaar van het huis werd, maar je als ouder de woning levenslang kon blijven gebruiken.
Pas na het overlijden van beide ouders kreeg het kind de volledige rechten over de woning. Het grote voordeel van vruchtgebruik was dat het kind geen erfbelasting hoefde te betalen over de waardestijging van het huis tijdens de periode van vruchtgebruik.
In 2026 is dit voordeel verdwenen, want bij het overlijden van de ouders moet het kind tegenwoordig alsnog erfbelasting betalen over de waardestijging van het huis. Hierdoor moeten de ouders het huis voor het overlijden verlaten om erfbelasting te voorkomen.
Nu de fiscale regelgeving rondom vruchtgebruik is aangescherpt, kiezen meer ouders voor een terughuurconstructie. De woning terughuren van je kind biedt de mogelijkheid om vermogen over te dragen aan de volgende generatie terwijl je wel in je vertrouwde omgeving kunt blijven wonen.
Bij een terughuurconstructie stelt de Belastingdienst wel strikte eisen aan de hoogte van de huurprijs om te voorkomen dat er sprake is van een verkapte schenking. De huurprijs moet daarom marktconform zijn, waarbij de Belastingdienst als richtlijn hanteert dat de jaarlijkse huur minimaal 6% van de WOZ-waarde moet bedragen.
Maar er zijn meer financiële consequenties voor beide partijen. Zo verlies je als verkoper je recht op hypotheekrenteaftrek omdat je niet meer de eigenaar bent van de woning. Voor je kind geldt dat het 10,4% overdrachtsbelasting moet betalen over de aankoopprijs, omdat de woning bij terughuur als beleggingspand wordt gezien.
Je kind zal voor de aankoop van het huis meestal een hypotheek nodig hebben. De bank zal de aanvraag beoordelen op basis van het inkomen en de financiële situatie van je kind, net als bij een reguliere woningaankoop. Sommige banken hanteren specifieke voorwaarden bij familietransacties, dus vraag naar de voorwaarden bij jouw bank.
Daarnaast moet de overdracht, net als bij een reguliere verkoop, via de notaris plaatsvinden. Hierbij worden alle afspraken vastgelegd in een koopovereenkomst. De notaris zal ook controleren of alle wettelijke vereisten worden nageleefd en of de belangen van beide partijen voldoende zijn beschermd.
Het verkopen van je huis aan je kind kan een slimme zet zijn, maar vereist een goede planning. De meest gunstige constructie is verkoop tegen de WOZ-waarde, waarbij je kind er zelf gaat wonen. Je kind betaalt dan meestal minder dan de marktwaarde en hoeft geen schenkbelasting te betalen.
Overweeg je terughuur of andere constructies? Laat je dan goed adviseren door een specialist, omdat de fiscale gevolgen complex kunnen zijn. Wat op het eerste gezicht een aantrekkelijke deal lijkt, kan door belastingen en andere kosten minder voordelig uitpakken dan verwacht.
Hieronder zetten we de voor- en nadelen van het verkopen van een huis aan je kind nog eens op een rij:
Voordelen:
Nadelen:
Benieuwd hoe hoog de besparing is als je je huis verkoopt aan je kind tegen de WOZ-waarde? Laat een gratis waardebepaling uitvoeren door een makelaar en ontdek de werkelijke marktwaarde van je huis. Vergelijk via het formulier hieronder gratis lokale makelaars en ontvang vrijblijvende offertes inclusief een gratis waardebepaling.
Vergelijk verkoopmakelaars in uw regio en bespaar op courtage zonder in te leveren op verkoopresultaat.
Woonexpert & hypotheekspecialist
David Henssen is specialist op het gebied van hypotheken en woningfinanciering. Als voormalig hypotheekadviseur begrijpt hij als geen ander hoe de markt werkt en welke vragen er écht toe doen.