Huis kopen in 2026: wat zijn de nieuwe regels?

Ieder jaar veranderen de hypothecaire en fiscale regels rondom het kopen van een huis. Ook in 2026 zijn er weer nieuwe regels die voor jou positieve, maar ook negatieve financiële gevolgen kunnen hebben. Welke regels moet jij nu echt kennen als je dit jaar een huis gaat kopen? In dit artikel zetten we de 6 belangrijkste wijzigingen in regelgeving voor je op een rijtje:

1. Overdrachtsbelasting voor beleggers verlaagd

2. NHG-grens gaat omhoog

3. Lagere belastingvrije schenking van ouders

4. Hypotheekrenteaftrek daalt verder

5. Meer lenen voor tweeverdieners

6. Extra lenen voor energiezuinig huis

1). Overdrachtsbelasting voor beleggers verlaagd

De vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters blijft ook in 2026. Hierdoor hoeven starters die een huis kopen onder de € 555.000 geen 2% overdrachtsbelasting te betalen. Beleggers daarentegen betalen in 2026 8% overdrachtsbelasting. Dit tarief geldt voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt.

2). NHG-grens gaat omhoog

Wanneer je een huis koopt onder een bepaalde aankoopprijs, kun je als koper aanspraak maken op een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In 2026 is de maximale koopprijs verhoogd naar € 470.000. Indien je als koper voor energiebesparende maatregelen kiest, mag je deze voor € 28.200 meefinancieren met de NHG. In totaal komt de NHG-grens daarmee te liggen op € 498.200.

3). Lagere belastingvrije schenking van ouders

Hoewel de huizenprijzen in het tweede deel van 2026 nauwelijks zijn gestegen, blijken ze voor veel starters nog altijd lastig op te hoesten. Veel starters kopen daarom een huis met financiële hulp van hun ouders. In 2026 mogen ouders belastingvrij een bedrag van € 6.908 schenken aan hun kinderen voor de aankoop van een woning.

4). Hypotheekrenteaftrek daalt verder

De hypotheekrenteaftrek daalt inmiddels al jarenlang. In 2026 bedraagt dit percentage maximaal 37,56%. Naast de hypotheekrente geldt dit ook voor andere aftrekbare woningkosten zoals de kosten voor de notaris, erfpacht en hypotheekadvies.

Het percentage van hypotheekrenteaftrek is voor iedereen gelijk en is in principe dus niet afhankelijk van de hoogte van je inkomen. Wel is de verlaging naar 37,56% ongunstig voor met name inkomens boven de € 78.426. Dat komt door een tariefsaanpassing in de hoogste belastingschijf, waardoor deze inkomens minder aftrek krijgen voor de hypotheekrente en overige woningkosten.

5). Meer lenen voor tweeverdieners

Goed nieuws voor tweeverdieners: als je met je partner een huis gaat kopen in 2026, dan mag je het tweede inkomen voor 90% meetellen. In de praktijk betekent dit dat je een hogere hypotheek dan voorheen kunt krijgen wanneer je beiden een inkomen hebt.

Hierbij geldt wel een kanttekening. Mensen met een inkomen tot € 31.000 of van wie de lonen niet stijgen met minimaal 4,1% kunnen in 2026 minder lenen. Volgens het Nibud is het afsluiten van een hoge lening onverantwoord voor deze groep gezien de stijgende prijzen voor energie en voedsel.

6). Extra lenen voor energiezuinig huis

Wil jij een energiezuinig of zelfs geheel energieneutraal huis kopen in 2026? Voor een huis met een definitief energielabel van minimaal A+++ mag je tot € 25.000 extra lenen. Heeft de woning een energieprestatiecoëfficiënt van 0 of lager, dan mag je tot wel € 30.000 extra lenen.

Voor overige investeringen in energiebesparing kun je tot € 9.000 extra lenen, maar deze maatregelen moeten dan wel worden terugverdiend tijdens de looptijd van de hypotheek.

Conclusie: huis kopen of wachten in 2026?

Met de nieuwe regels voor het kopen van huizen kan er in 2026 voor jou het nodige veranderen. Kijk daarom goed welke regels op jouw situatie van toepassing zijn en beslis op basis daarvan of dit een goed moment is om te kopen. Neem hierbij niet alleen de huidige marktomstandigheden mee, maar ook de te verwachten ontwikkelingen in de komende jaren.

De meeste banken voorspellen een stijging van de huizenprijzen van 3% tot 6% in 2026. Door de hogere prijzen worden koopwoningen minder betaalbaar, wat weer enigszins compenseert voor het beëindigen van een regeling zoals de in dit artikel beschreven ‘jubelton’.

Twijfel je of je moet kopen of toch nog even moet wachten? Laat je dan gratis en vrijblijvend adviseren door een aankoopmakelaar. Een lokale aankoopmakelaar weet precies wat je in jouw regio betaalt voor je droomhuis en wat de gewijzigde regels in 2026 voor jouw situatie betekenen. Vul je gegevens in het formulier hieronder in om lokale makelaars gratis en vrijblijvend te vergelijken.