De
huizenmarkt is de afgelopen jaren competitiever geworden. Woningen zijn schaars en de druk op kopers neemt toe. In deze verhitte markt signaleren sommige mensen dat ze niet alleen moeten concurreren met andere kopers, maar ook te maken krijgen met dubieuze praktijken van makelaars zoals koppelverkoop. Hoe zit dat precies?
Koppelverkoop: wat is dat?
Stel: je hebt eindelijk jouw droomhuis gevonden en brengt een bod uit. Maar in plaats van een normale onderhandeling, krijg je van de verkopende makelaar te horen dat je alleen kans maakt als je jouw eigen huis óók via hem verkoopt. Ga je niet akkoord? Dan wordt je bod niet eens in overweging genomen. Volgens berichten in de media komt deze vorm van ‘koppelverkoop’ steeds vaker voor in bepaalde Nederlandse regio’s.
Makelaars zelf geven aan dat ze regelmatig onder druk staan om extra omzet te genereren. Doorstromers – mensen die hun huidige woning willen verkopen om een nieuwe te kopen – worden op deze manier min of meer gedwongen om hun huis bij
dezelfde makelaar in de verkoop te zetten. Anders gaat hun droomhuis naar een andere koper die wél akkoord gaat met deze eis.
Onzekerheid bij kopers
Makelaars die wél ethisch handelen, trekken aan de bel. Zo zeggen aankoopmakelaars steeds vaker te horen dat klanten openlijk door de makelaar van de verkopende partij worden gechanteerd. In sommige gevallen laten kopers zich niet intimideren en kiezen ze toch hun eigen verkoopmakelaar. Soms blijkt de verkopende makelaar dan uiteindelijk alsnog het bod te accepteren, ondanks de dreigementen.
Desondanks leiden de praktijken tot frustratie en onzekerheid bij kopers. Het voelt oneerlijk en ondoorzichtig: waarom zou de verkoop van je oude huis gekoppeld moeten zijn aan de aankoop van een nieuwe woning? En wat als je geen huis te verkopen hebt, bijvoorbeeld als
starter? Je staat dan direct op achterstand ten opzichte van andere bieders die wél een huis via de makelaar kunnen verkopen.
Waarom is koppelverkoop verboden?
Koppelverkoop door makelaars is in Nederland verboden. Zowel volgens de erecodes van makelaarsverenigingen als op basis van de Mededingingswet mag een makelaar de verkoop van een woning niet afhankelijk maken van het verkrijgen van een andere opdracht, zoals de verkoop van jouw huidige huis.
Belangenconflict en machtsmisbruik
Het belangrijkste argument tegen koppelverkoop is het belangenconflict. Een makelaar hoort de belangen van de verkoper van het huis voorop te stellen. Door koppelverkoop kan de makelaar echter geneigd zijn om een bod te accepteren van een koper die hem extra omzet oplevert, in plaats van het beste bod voor de verkoper.
Daarnaast is er sprake van machtsmisbruik. De makelaar gebruikt zijn positie als poortwachter van de woningmarkt om extra opdrachten binnen te halen. Dit is in strijd met artikel 24 van de Mededingingswet, die misbruik van een economische machtspositie verbiedt.
Ongelijke kansen en oneerlijke concurrentie
Koppelverkoop benadeelt niet alleen de verkoper, maar ook andere kopers. Starters of mensen die hun huis al verkocht hebben, maken minder kans op een woning omdat ze de makelaar geen extra opdracht kunnen bieden. Dit leidt tot oneerlijke concurrentie en een minder transparante woningmarkt.
Makelaarsverenigingen zoals NVM, VBO en Vastgoedpro keuren deze praktijk dan ook nadrukkelijk af. In hun erecode staat expliciet dat koppelverkoop niet is toegestaan. Consumenten die hiermee te maken krijgen, kunnen een klacht indienen bij de Geschillencommissie Vastgoed.
Wat als een makelaar koppelverkoop eist?
Kom je in aanraking met koppelverkoop, dan sta je gelukkig niet machteloos. Hieronder vind je praktische stappen en tips om jezelf te beschermen:
1. Laat je niet onder druk zetten
Het belangrijkste advies: laat je niet intimideren. Je bent niet verplicht om je huis via de makelaar van de verkopende partij te verkopen. Blijf rustig en geef aan dat je zelf bepaalt wie jouw belangen behartigt.
2. Vraag om transparantie
Vraag de makelaar om zijn voorwaarden zwart-op-wit te zetten. Vaak durven makelaars deze eis niet op papier te zetten, omdat ze weten dat het niet is toegestaan. Dit kan de druk al verminderen.
3. Informeer de verkoper
De verkoper van het huis weet vaak niet dat zijn makelaar biedingen achterhoudt of eisen stelt aan kopers. Overweeg om de verkoper direct te informeren over de gang van zaken. Dit kan ertoe leiden dat de verkoper alsnog voor jouw bod kiest, zeker als het het beste bod is.
4. Dien een klacht in
Is de makelaar aangesloten bij een brancheorganisatie zoals de NVM of Vastgoed Nederland, dan kun je een klacht indienen bij de Geschillencommissie Vastgoed. Deze onafhankelijke commissie behandelt klachten over makelaars en kan sancties opleggen.
5. Werk samen met een aankoopmakelaar
Een
aankoopmakelaar behartigt jouw belangen en kan je beschermen tegen oneerlijke praktijken zoals koppelverkoop. Hij heeft juridische kennis, kent de markt en weet hoe je met dit soort situaties omgaat. Een goede aankoopmakelaar kan bovendien sterk voor je onderhandelen en zorgt dat je niet in een valkuil van de verkopende makelaar trapt.
6. Meld misstanden bij toezichthouders
Als de makelaar niet is aangesloten bij een brancheorganisatie, kun je misstanden melden bij de Autoriteit Consument & Markt (ACM) of het Centraal Meldpunt Nederland.
Wat als je niet akkoord gaat met koppelverkoop?
Laat je niet afschrikken als de makelaar dreigt je bod niet te accepteren. De meeste makelaars kiezen uiteindelijk vaak toch voor het beste bod – zeker als de verkoper op de hoogte is van alle biedingen. Blijf dus bij je standpunt en laat je niet chanteren. Schakel een aankoopmakelaar in die voor jouw belangen opkomt en wees transparant richting de verkoper.
Tips om jezelf te beschermen
- Kies altijd je eigen makelaar: Ga niet zomaar akkoord met de makelaar van de verkopende partij. Een eigen aankoopmakelaar behartigt alleen jouw belangen.
- Meld misstanden: Laat het er niet bij zitten als je oneerlijk behandeld wordt. Alleen door klachten in te dienen, kunnen brancheorganisaties optreden.
- Wees kritisch: Vertrouw niet blind op mooie praatjes. Vraag naar referenties, controleer of de makelaar is aangesloten bij een branchevereniging en vergelijk makelaars via een onafhankelijk platform zoals Makelaar Kosten.
