Huis kopen met recht van overpad: wat is dat?
Geschreven door
Emma Wesselink• Woonexpert
Feitelijk gecontroleerd door
Peter van Krieken• Woningadviseur
Laatst bijgewerkt op: 3 maart 2026
Geschreven door
Emma Wesselink• Woonexpert
Feitelijk gecontroleerd door
Peter van Krieken• Woningadviseur
Laatst bijgewerkt op: 3 maart 2026
Ga jij een huis kopen? Dan wil je niet voor onaangename verrassingen komen te staan. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als je een woning koopt met recht van overpad. De buren hebben dan bepaalde rechten op jouw terrein waar je waarschijnlijk niet op zit te wachten. Maar wat zijn de regels rondom recht van overpad nu precies en wat staat hierover in het koopcontract?
Een huis kopen met recht van overpad betekent doorgaans dat de woning van jouw nieuwe buren niet direct aan de openbare weg grenst. Hierdoor hebben zij met de vorige eigenaar afgesproken dat ze jouw perceel mogen gebruiken om bij de openbare weg te komen. Dit heet een recht van overpad en is meestal vastgelegd in het koopcontract of de leveringsakte die is ingeschreven in het Kadaster.
Het kan ook zijn dat de buren de afspraken met de vorige eigenaar niet hebben vastgelegd in een notariële akte. In dat geval is er sprake van een zogeheten persoonlijk recht, dat bij verkoop van het huis direct komt te vervallen. Als koper van de woning ben je hierdoor niet verplicht je buren dezelfde gunsten te verlenen.
Andersom kan het natuurlijk ook dat het huis dat jij wilt kopen niet aan de openbare weg grenst. In dit geval is het belangrijk om het Kadaster vóór aankoop te controleren op een recht van overpad. Is hierover niets vastgelegd in het Kadaster, dan betekent dit dat je toekomstige buren niet verplicht zijn hieraan mee te werken en je wellicht niet van hun grond gebruik mag maken.
Het kan ook zijn dat de vorige eigenaar door verjaring een recht van overpad heeft gekregen, zelfs als de buren het hier wellicht niet mee eens waren. Een recht van overpad door verjaring is overdraagbaar en gaat dan ook over op jou wanneer je besluit om het huis te kopen. De vorige eigenaar moet dan wel voldaan hebben aan een van de volgende voorwaarden:
Een huis kopen met recht van overpad brengt als eigenaar van het dienende erf (de grond waar de buren overheen willen lopen) verplichtingen met zich mee. De verkoper is verplicht jou hier als koper voor aankoop over te informeren en doet dit doorgaans door het recht van overpad op te nemen in het koopcontract.
Staat er in de koopovereenkomst niets over een recht van overpad, maar menen de buren hier wel recht op te hebben? Vraag dan of ze hiervan een notariële akte kunnen overleggen. Zonder deze akte is er sprake van een persoonlijk recht dat direct vervalt op het moment van verkoop. Je kunt dan overwegen om nieuwe afspraken met ze te maken, maar je bent niets verplicht.
Goed om te weten is dat niet alleen jij, maar ook de eigenaren van het heersende erf (de buren) aan bepaalde regels gebonden zijn. Zo mag je onder meer verwachten dat de buren bijdragen aan het onderhoud van het pad en hiervoor zelfs een periodieke vergoeding betalen, mits dit is vastgelegd in de notariële akte.
Tegelijkertijd moeten de buren hun recht van overpad dan wel ten volle kunnen benutten. Wanneer je bijvoorbeeld besluit een hek te bouwen op je eigen terrein, ben je verplicht om de buren hiervan een sleutel te overhandigen. Zij kunnen namelijk terecht bezwaar maken wanneer jij maatregelen neemt die het gebruik van het pad bemoeilijken.
Er zijn twee scenario’s wanneer je een recht van overpad wilt opheffen:
Als eigenaar van het heersende erf kun je op elk gewenst moment afstand doen van je recht op overpad. Dit kan bijvoorbeeld wenselijk zijn als je niet meer gebonden wil zijn aan bepaalde plichten ten aanzien van onderhoud of de financiële bijdrage. Wel moet je met de eigenaar van het dienende erf afspraken maken over de afhandeling van de resterende kosten.
Ook als eigenaar van het dienende erf kun je het recht van overpad opheffen. Wel moet je hiervoor een verzoek bij de rechter indienen. De rechter moet in dat geval beoordelen of er sprake is van onvoorziene omstandigheden, het recht van overpad simpelweg onmogelijk is geworden of de buren geen redelijk belang meer hebben bij het gebruik van de grond.
Dit laatste kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een boer die zijn weiland vroeger alleen via jouw terrein kon bereiken. Nu er een nieuwe openbare weg is aangelegd, heeft de boer jouw terrein niet meer nodig – zelfs als dit de kortste route is. De rechter zal dan ook oordelen dat de boer geen belang meer heeft bij het recht van overpad en zal dit opheffen middels een uitschrijving uit het Kadaster.
Een huis kopen met recht van overpad kan de nodige rechten en plichten met zich meebrengen; zowel voor de eigenaar als de gebruiker van een stuk grond. De beste manier om jezelf hierover te informeren en onaangename verrassingen te voorkomen, is het inschakelen van een aankoopmakelaar.
De makelaar is gespecialiseerd in juridische bijzonderheden bij het kopen van een huis en controleert notariële akten zoals het koopcontract op kleine lettertjes die daar eventueel in aanwezig zijn. Wil je een lokale aankoopmakelaar vinden die gespecialiseerd is in het recht van overpad? Vergelijk dan door ons voorgeselecteerde aankoopmakelaars bij jou in de buurt via het formulier hieronder.
Ontvang gratis offertes van gecertificeerde aankoopmakelaars en bespaar duizenden euro's op uw aankoop.
Financieel journalist & woningmarktexpert
Emma Wesselink is financieel journalist met een passie voor de woningmarkt. Ze schrijft toegankelijke en goed onderbouwde artikelen over prijsontwikkelingen, regelgeving en alles wat komt kijken bij het kopen of verkopen van een huis.