Huis kopen in 2026: wat zijn de nieuwe regels?
Geschreven door
Steven van Hal• Vastgoedexpert
Feitelijk gecontroleerd door
Sandra Beldman• Vastgoedspecialist
Laatst bijgewerkt op: 3 maart 2026
Geschreven door
Steven van Hal• Vastgoedexpert
Feitelijk gecontroleerd door
Sandra Beldman• Vastgoedspecialist
Laatst bijgewerkt op: 3 maart 2026
Ieder jaar veranderen de hypothecaire en fiscale regels rondom het kopen van een huis. Ook in 2026 zijn er weer nieuwe regels die voor jou positieve, maar ook negatieve financiële gevolgen kunnen hebben. Welke regels moet jij nu echt kennen als je dit jaar een huis gaat kopen? In dit artikel zetten we de 6 belangrijkste wijzigingen in regelgeving voor je op een rijtje:
Overdrachtsbelasting omhoog voor beleggers
NHG-grens gaat omhoog
Lagere belastingvrije schenking van ouders
Hypotheekrenteaftrek daalt verder
Meer lenen voor tweeverdieners
Extra lenen voor energiezuinig huis
De vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters blijft ook in 2026. Hierdoor hoeven starters die een huis kopen onder de € 440.000 geen 2% overdrachtsbelasting te betalen. Beleggers daarentegen gaan in 2026 juist meer overdrachtsbelasting betalen. Met een verhoging van 8% naar 10,4% overdrachtsbelasting wil het kabinet beleggen in huizen ontmoedigen.
Wanneer je een huis koopt onder een bepaalde aankoopprijs, kun je als koper aanspraak maken op een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In 2022 is de maximale koopprijs al verhoogd naar € 355.000 en in 2026 wordt dit bedrag verder verhoogd naar € 405.000.
Indien je als koper voor energiebesparende maatregelen kiest, mag je deze voor € 24.300 meefinancieren met de NHG. In totaal komt de NHG-grens daarmee te liggen op € 429.300, waarbij de kosten voor de NHG in 2026 0,6% van de koopsom blijven.
Hoewel de huizenprijzen in het tweede deel van 2026 nauwelijks zijn gestegen, blijken ze voor veel starters nog altijd lastig op te hoesten. Veel starters kopen daarom een huis met financiële hulp van hun ouders. In 2026 mochten ouders namelijk belastingvrij een bedrag van € 106.671 schenken aan hun kinderen voor de aankoop van een woning. Dit staat ook wel bekend als de ‘jubelton’.
In 2026 is het belastingvrije schenkingsbedrag van ouders aan kinderen drastisch verlaagd naar € 27.231. Hiermee is er dus geen sprake meer van een jubelton. In 2026 wordt de regeling zelfs helemaal beëindigd. Ouders kunnen dan nog wel belastingvrij schenken, maar voor de aankoop van een woning door de kinderen geldt dan geen verhoogd bedrag meer.
De hypotheekrenteaftrek daalt inmiddels al jarenlang. Daar waar in 2022 nog 40% van de hypotheekrente aftrekbaar was van de belasting, bedraagt dit percentage in 2026 nog maximaal 37%. Naast de hypotheekrente geldt dit ook voor andere aftrekbare woningkosten zoals de kosten voor de notaris, erfpacht en hypotheekadvies.
Het percentage van hypotheekrenteaftrek is voor iedereen gelijk en is in principe dus niet afhankelijk van de hoogte van je inkomen. Wel is de verlaging naar 37% ongunstig voor met name inkomens boven de € 73.031. Dat komt door een tariefsaanpassing in de hoogste belastingschijf naar 49,5%, waardoor deze inkomens minder aftrek krijgen voor de hypotheekrente en overige woningkosten.
Goed nieuws voor tweeverdieners: als je met je partner een huis gaat kopen in 2026, dan mag je 100% van het partnerinkomen meetellen. In 2026 mocht je het inkomen van een partner nog voor maximaal 90% meetellen. In de praktijk betekent dit dat je een hogere hypotheek dan voorheen kunt krijgen wanneer je beiden een inkomen hebt.
Hierbij geldt wel een kanttekening. Mensen met een inkomen tot € 31.000 of van wie de lonen niet stijgen met minimaal 3,7% – de gemiddelde loonstijging die het Nibud rekent voor het bepalen van de maximale hypotheeknorm – kunnen in 2026 minder lenen. Volgens het Nibud is het afsluiten van een hoge lening onverantwoord voor deze groep gezien de stijgende prijzen voor energie en voedsel.
Wil jij een energiezuinig of zelfs geheel energieneutraal huis kopen in 2026? Voor een huis met een definitief energielabel van minimaal A++ (verstrekt voor 1 januari 2015) of A+++ (verstrekt na 1 januari 2021) mag je tot € 9.000 extra lenen. Heeft de woning een energieprestatiecoëfficiënt van 0 of lager, dan mag je tot wel € 15.000 extra lenen.
Gaat het om een zogenaamde nul-op-de-meter-woning, die volledig energieneutraal is door minimaal net zoveel stroom te produceren als verbruiken? Dan mag je tot maar liefst € 25.000 extra lenen. Voor overige investeringen in energiebesparing kun je tot € 9.000 extra lenen, maar deze maatregelen moeten dan wel worden terugverdiend tijdens de looptijd van de hypotheek.
Met de nieuwe regels voor het kopen van huizen kan er in 2026 voor jou het nodige veranderen. Kijk daarom goed welke regels op jouw situatie van toepassing zijn en beslis op basis daarvan of dit een goed moment is om te kopen. Neem hierbij niet alleen de huidige marktomstandigheden mee, maar ook de te verwachten ontwikkelingen in de komende jaren.
De meeste banken voorspellen een daling van de huizenprijzen van minimaal 3% in 2026, maar sommige experts verwachten een zelfs nog grotere daling. Door de lagere prijzen worden koopwoningen betaalbaarder, wat weer enigszins compenseert voor het beëindigen van een regeling zoals de in dit artikel beschreven ‘jubelton’.
Twijfel je of je moet kopen of toch nog even moet wachten? Laat je dan gratis en vrijblijvend adviseren door een aankoopmakelaar. Een lokale aankoopmakelaar weet precies wat je in jouw regio betaalt voor je droomhuis en wat de gewijzigde regels in 2026 voor jouw situatie betekenen. Vul je gegevens in het formulier hieronder in om lokale makelaars gratis en vrijblijvend te vergelijken.
Ontvang gratis offertes van gecertificeerde aankoopmakelaars en bespaar duizenden euro's op uw aankoop.
Vastgoedexpert
Steven heeft meer dan 15 jaar ervaring in de vastgoedbranche en heeft honderden woningverkopers begeleid bij het kiezen van de juiste makelaar. Hij analyseert dagelijks makelaarstarieven en markttrends om consumenten te helpen de beste keuze te maken.