Huis met erfpacht verkopen: hoe werkt dat?
Geschreven door
Steven van Hal• Vastgoedexpert
Feitelijk gecontroleerd door
Sandra Beldman• Vastgoedspecialist
Laatst bijgewerkt op: 3 maart 2026
Geschreven door
Steven van Hal• Vastgoedexpert
Feitelijk gecontroleerd door
Sandra Beldman• Vastgoedspecialist
Laatst bijgewerkt op: 3 maart 2026
In Nederland staan honderdduizenden huizen op particuliere erfpachtgrond. Dit betekent dat de grond een andere eigenaar heeft dan de woning. Dat maakt het verkopen van een huis met erfpacht logischerwijs complex. Bezit jij ook zo’n huis en wil je dit desondanks verkopen? Dan zijn er verschillende zaken die je mee moet nemen in je overweging.
Huizen met particuliere erfpacht hebben doorgaans de naam onverkoopbaar te zijn. Dat heeft vooral te maken met hypotheekverstrekkers. Die zijn huiverig om kopers een hypotheek voor een woning op erfpachtgrond te verstrekken. De kopers hebben immers niet alleen te maken met de aflossing van het huis, maar moeten maandelijks of jaarlijks ook pachtgeld aan de grondeigenaar betalen.
Dit laatste zorgt ervoor dat de periodieke lasten van deze kopers voor hypotheekverstrekkers lastig zijn in te schatten. Op het moment dat de grondeigenaar besluit het pachtgeld fors te verhogen, kan het zomaar zijn dat de nieuwbakken huiseigenaren hun hypotheek niet meer kunnen aflossen. Bij gemeentelijke erfpacht is deze kans minder groot – een hypotheek is hiervoor dan ook makkelijker te krijgen.
Naast de onvoorspelbaarheid van de terugkerende lasten, vormen ook andere zaken voor veel kopers een bezwaar. Tot de meest genoemde problemen behoren de erfpachtvoorwaarden. Deze beslaan vaak tientallen pagina’s en staan vol met ingewikkelde juridische taal. Kopers hebben dan een aankoopmakelaar of hypotheekadviseur nodig om alles enigszins te begrijpen.
Ook de permanente aard van de erfpachtbetaling (ook wel de erfpachtcanon genoemd) heeft een afschrikwekkend effect op kopers. De canon is vaak gebaseerd op een percentage van de grondwaarde (bij een grondwaarde van € 50.000 en een percentage van 5% betaal je dus jaarlijks € 2.500 voor het gebruik) en deze betaalplicht loopt eindeloos door zolang je de grond gebruikt.
Is een huis met erfpacht dan echt onverkoopbaar? Gelukkig valt dat alleszins mee. Een woning op particuliere erfpachtgrond heeft namelijk ook voordelen voor kopers. Het belangrijkste daarvan is de relatief lage aankoopprijs van de woning – de grondprijs is hierin immers niet meegerekend. Daarnaast is de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar en levert de koper dus niets in ten opzichte van een hogere hypotheek met hypotheekrenteaftrek.
Een huis met erfpacht verkopen is dan ook heel goed mogelijk, alleen moet je het voor potentiële kopers wel zo aantrekkelijk mogelijk maken. Wij adviseren je dan ook om je in dit proces bij te laten staan door een in erfpacht gespecialiseerde verkoopmakelaar. Hij weet precies met welke zaken je rekening moet houden en maximaliseert de kans op een succesvolle verkoop van je woning.
Direct offertes van makelaars met een erfpachtspecialisme vergelijken? Klik hier.
Vergelijk verkoopmakelaars in uw regio en bespaar op courtage zonder in te leveren op verkoopresultaat.
Vastgoedexpert
Steven heeft meer dan 15 jaar ervaring in de vastgoedbranche en heeft honderden woningverkopers begeleid bij het kiezen van de juiste makelaar. Hij analyseert dagelijks makelaarstarieven en markttrends om consumenten te helpen de beste keuze te maken.